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          物業服務合同糾紛居高不下

          2018/3/19 22:05:53 人評論 次瀏覽 分類:行業新聞

             記者近日從新疆維吾爾自治區烏魯木齊市中級人民法院召開的專題新聞發布會上獲悉,去年至今年上半年,烏市兩級法院受理的物業類糾紛案件逾1400件,其中,物業服務合同糾紛居高不下,占到全部案件的九成以上。
              物業糾紛包含三大類
              據烏魯木齊市中級人民法院新聞發言人陳琛介紹,涉及物業糾紛的案件主要是業主知情權糾紛、業主撤銷權糾紛和物業服務合同三大類糾紛。
              業主知情權糾紛是指業主了解建筑區劃內涉及業主共有權以及共同管理權相關事項的權利,該糾紛主要是業主請求業主大會或者委員會公開應當向業主公開的資料和情況而引發的糾紛。其特征是主體為業主,被告為業主大會或者委員會,要求公開的內容為依法應當公開而未公開的資料。日常案例如業主要求物業公司公布維修基金賬目等。
              業主撤銷權糾紛是指業主認為業主大會或者業主委員會作出的決定侵犯其合法權益,依法要求予以撤銷產生的糾紛,其特征是必須具備業主身份,針對的被告為業主大會或者業主委員會,撤銷的內容為業主大會或者委員會作出的決定。日常案例如業主要求撤銷物業公司作出停車費標準的決定等。
              物業服務合同糾紛為服務合同糾紛的下級案由,是物業服務提供者與服務接受者之間,因訂立、履行、變更、終止合同而發生的權利義務糾紛。在日常案例中主要表現為追索物業費糾紛。
              陳琛說,烏市兩級法院審理的物業類糾紛案件中,物業服務合同糾紛占主要部分,約為92%。業主知情權糾紛較少,約為8%。目前,烏市兩級法院均未受理業主撤銷權糾紛案件。
              集團案件多調撤率高
              據記者了解,2014年至2015年6月,烏市兩級法院共受理物業類糾紛案件1426件,占烏市兩級人民法院審理的不動產糾紛案件23.33%。此類案件中大多涉及的是集團訴訟,占60%至70%。
              2012年8月31日《中華人民共和國民事訴訟法》修改后,根據第一百六十二條之規定,對標的額為各省、自治區、直轄市上年度就業人員年平均工資百分之三十以下的案件實行一審終審后,目前,烏市物業類案件多為基層法院適用簡易程序的小額訴訟,二審案件數量明顯減少,2015年上半年較往年同期已減少60%。
              烏市中級人民法院民事審判第四庭庭長董慧說,烏市兩級法院審理的物業類案件多為物業服務合同糾紛案件,而物業服務合同糾紛案件多為物業公司向欠付物業服務費的業主或業主向物業公司主張業主權利進行的訴訟,此類案件往往是集中起訴,少則幾十件,多則數百件,同時起訴立案。對此類案件法院也多以集中開庭、集中送達的方式進行審理。
              董慧說,烏市兩級法院審理的物業類糾紛案件,調解撤訴率較高。物業類案件調解撤訴的原因主要有兩個:因物業公司起訴后,業主應訴時考慮到訴訟成本等因素主動繳納了物業費,物業公司主動撤訴;物業公司在案件審理過程中,經法院調解主動放棄違約金,與業主達成調解協議。
              陳琛說,烏市兩級法院審理的物業類糾紛案件中,業主抗辯理由相對統一。物業公司主張欠付物業服務費用的案件中,業主的抗辯主要有兩種:其一,由于前期物業公司一般是房地產開發企業的關聯企業,或者是房地產開發企業成立的下屬公司,也就是我們通常所說的“父與子”關系的房地產開發企業和物業管理企業的關系,實際上二者是兩個獨立的民事主體,但業主在訴訟時往往不會去區分,而會以房屋質量問題或房屋規劃、綠化率未達承諾等與房地產開發企業產生的糾紛為由,拒絕支付另一民事主體即物業公司的物業費;其二,業主通常以物業公司提供物業服務質量不高為由進行抗辯,以提交小區環境照片、丟失物品情況、小區公共部分衛生狀況等證據要求減免物業費用。
              物業服務公司勝訴居多
              另外,在烏市法院審理的相關案件中,追繳物業服務費用案件占比重較大。由于物業服務公司作為原告的案件案由相對單一,由物業服務公司提起的訴訟幾乎均是追繳物業費的案件,而此類案件中因為物業服務公司通常有專業的律師團隊,其訴訟能力、舉證能力都較強,而業主方通常為普通老百姓,大多為口頭陳述,證據的要件、證據所反映的訴求在關聯性方面都比較欠缺,因此審理過程中難以認定,在審判實踐中以物業服務公司勝訴居多。
              記者了解到,烏市兩級法院已建立了完善的審理物業類糾紛案件工作機制,考慮到物業類糾紛案件發生相對集中,當事人發生糾紛后,社區調解員更容易發現、易在訴訟前介入、易取得業主信任等特點,烏市兩級法院充分發揮多元化糾紛解決機制的效用,將審判中總結的物業類糾紛案件涉及較多的法律規定、規范主動帶到社區,為調解員進行專項講授,通過規范社區調解員的法律意識而發揮出社區調解的作用,使物業類糾紛在萌發階段通過社區調解予以化解。
          法制網-法制日報
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